وکیل ملک در مشهد
برای مشاوره رایگان با وکیل ملک در مشهد و مشاوره با وکلای متخصص گروه وکلای آریامهر با شماره ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱ تماس بگیرید.
وضعیت مالکیت خریدار نسبت به ملک خریداری شده قبل از پرداخت ثمن
سوال پرسیده شده از وکیل ملک در مشهد :
اگر کسی ملکی را به دیگری بفروشد و خریدار مبلغی از قیمت آن را
پرداخت کند و مابقی به زمان تحویل موکول شود سپس خریدار بدهکار
شده همان ملک خریداری شده را به عنوان مال قابل توقیف معرفی کرده
مراحل اجرای حکم و مزایده طی شده و در نهایت حین اجرا معلوم شده
است که اوال : محکوم علیه ملک را تاکنون تحویل نگرفته و قبض نکرده
است ثانیا : قسمت اعظم ثمن را پرداخت نکرده است ثالثا: فروشنده ملک
را به عنوان اجاره به کسی دیگر واگذار کرده که او نیز فعال حاضر به
تخلیه نیست سوال این است اوال : این اجاره یا مزایده با وصف مذکور
صحیح صورت گرفته است ؟ ثانیا : فرد ساکن در ملک و ساختمان اگر
تخلیه نکند برنده مزایده باید دادخواست دهد یا با دستور قاضی اجرا قابل
تخلیه و خلع ید خواهد بود ؟
وکیل ملک در مشهد : ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱
با عنایت به این که سوال مطروحه کلی است و فروض متعددی در سوال
مطرح است لذا موارد قابل تصور مطرح و سپس به پاسخ آن اشاره می
شود :
فرض اول این که سند رسمی ملک نیز به نام خریدار شده لیکن تحویل
مبیع منوط به پرداخت مابقی ثمن شده است .
فرض دوم این که سند رسمی ملک به نام خریدار نشده و همچنان به نام
فروشنده اولیه است .
در هر یک از دو فرض فوق آیا عدم تحویل مبیع از باب اعمال حق حبس
موضوع ماده ۷۳۳ ق. م بوده یا ثمن موجل بوده و آیا فروشنده خیار
شرط داشته یا خیر ؟ در صورت مثبت بودن پاسخ آیا اعمال خیار کرده یا
خیر ؟ آیا تنظیم سند اجاره قبل از بیع بوده یا بعد از آن ؟
وکیل امور ملک در مشهد : ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱
اوال: در فرض اول با عنایت به ماده ۷۴۳ قانون مدنی بیع صورت
گرفته صحیح است و خریدار مالک مبیع می باشد لذا معرفی ملک مذکور
جهت توقیف وفق مقررات قانونی است و مزایده صحیح می باشد و با
عنایت به این که در مزایده اجرای احکام به قائم مقامی مالک ملک را به
فروش می رساند و با توجه به ماده ۷۶۳ ق.م یکی از آثار بیع صحیح
تسلیم مبیع به مشتری می باشد علی القاعده اجرای احکام باید پس از
فروش ملک را وفق مقررات اجرا تحویل برنده مزایده دهد و نیاز به
تقدیم دادخواست دیگری نیست .
ثانیا : در فرض دوم باید به این نکته توجه نمود آیا ملک سابقه ثبتی دارد
یا خیر ؟ چنان چه سابقه ثبتی ندارد تصرف مالک مالکیت است و چنان
چه خریدار با توجه به فرض سوال تصرفی در ملک نداشته باشد اجرای
احکام امکان احراز مالکیت جهت توقیف را نخواهد داشت.
وکیل ملک در مشهد : ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱
اما چنان چه سابقه ثبتی داشته یاشد و سند به نام خریدار نشده باشد اصوال
امکان توقیف آن جهت انجام اقدامات بعدی وجود ندارد زیرا در پاسخ
استعالم ثبتی ملک به نام خریدار بدهکار نیست و از نظر قانونی مالک
کماکان فروشنده می باشد و امکان توقیف ملک غیر وجود ندارد لذا در
این فرض امکان تایید مزایده وجود ندارد.
ثالثا: این که آیا عدم تحویل مبیع از باب اعمال حق حبس موضوع ماده
۷۳۳ ق.م بوده بدین توضیح که معامله به صورت نقدی صورت گرفته و
فروشنده از تسلیم مبیع خودداری نموده تا خریدار ثمن معامله را تسلیم
نماید هر چند این فرض بعید به نظر می رسد ظاهرا سوال اعمال حق
حبس از ناحیه خریدار است نه فروشنده به هر حال در این فرض با توجه
به عدم قدرت بر تسلیم مبیع به استنا ماده ۷۴۳ ق.م هر گونه خرید و
فروش در چنین مبیعی صحیح نیست و مزایده باطل خواهد بود .
وکیل ملکی در مشهد : ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱
رابعا: چنان چه موضوع سوال بدین سبب باشد که فروشنده حق فسخ
داشته و در واقع با توجه به عدم پرداخت ثمن معامله را فسخ نموده باید
گفت با توجه به این که انتقال به منزله تلف است در صورتی که قبل از
انجام مزایده از طرف اجرای احکام خیار فسخ خود را اعمال ننموده باشد
مزایده صحیح است و قابل تایید زیرا همان گونه که ذکر شد هر چند
قانون در این خصوص ساکت است لیکن با توجه به آن چه که به عنوان
وحدت مالک در مبحث اقاله تصریح شده و با توجه به مبانی فقهی انتقال
به منزله تلف است و خیار شرط پس از انتقال قابل اعمال نیست لذا
مزایده صحیح می باشد.
وکیل دعاوی ملک در مشهد : ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱
خامسا: در مورد پاسخ دوم در فرضی که مزایده صحیح و اجاره نیز
صحیح باشد با توجه به پاسخی که در ذیل فرض اول ذکر شده بدون هر
گونه دادخواستی باید به دستور اجرا ملک تخلیه و تحویل برنده مزایده
شود لیکن چنان چه قائل شویم که مقررات ماده ۷۶۳ ق.م ناظر به زمانی
است که ملک در تصرف فروشنده باشد لیکن اگر شخص دیگری
متصرف بود ماده ۷۶۳ ق.م مبنی بر الزام به تسلیم مبیع منصرف از این
مورد باشد و تحویل مفهومی ندارد زیرا همان گونه که در سوال مطرح
شده فروشنده پس از فروش مبیع آن را اجاره داده باشد اجاره صحیح نمی
باشد و قراردادی بین مالک واقعی و مستاجر وجود ندارد و آن چه بین
فروشنده اول و مستاجر منعقد شده با توجه به عدم سمت فروشنده در
اجاره دادن ملک تصرفات مستاجر را از وصف غاصبانه بودن خالی
نمی نماید و در واقع عمل وی در حکم غصب موضوع ماده ۷۰۳ ق.م
می باشد و در این فرض تسلیم مبیع مستلزم خلع ید غاصب از ملک با
طرح دادخواست مستقل می باشد .
وکیل ملک در مشهد : ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱
نتیجه گیری :
صحت مزایده فرع بر احراز مالکیت خریدار است لذا اگر مالکیت
خریدار بر ملک قطعی و مسلم باشد مزایده صحیح می باشد . بدیهی است
در این صورت واحد اجرای احکام به عنوان قائم مقام مالک موظف به
تحویل ملک به مزایده گذاشته شده به برنده مزایده خواهد بود و دیگر
نیازی به تقدیم دادخواست از سوی برنده مزایده نخواهد بود.
چنان که اجاره ملک مورد نظر از سوی فروشنده نیز صحیح نمی باشد به
لحاظ این که براساس ماده ۴۷۳ ق.م موجر باید حداقل مالک منافع ملک
باشد تا اجاره صحیح باشد و در فرض سوال اجاره پس از فروش منعقد
شده است ولی اگر مالکیت قطعی خریدار بر ملک احراز نشود مزایده
باطل بوده و اثری ندارد هرچند اجاره صحیح واقع شده است جهت احراز
مالکیت فروع متعددی مطرح است که در پاسخ مورد بررسی قرار گرفته
است.
برای مشاوره رایگان با وکیل ملک در مشهد و مشاوره با وکلای متخصص گروه وکلای آریامهر با شماره ۰۹۱۵۵۲۳۱۱۳۱ تماس بگیرید.
درخواست مشاوره حقوقی رایگان
اطلاعات خود را از طریق فرم زیر ارسال کنید، با شما تماس میگیریم.