دستور فروش برای ملک مشاع موضوع این مطلب میباشد که در قالب سه بخش به مطالبی در مورد قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۷۵ و سپس به تعریف اصطلاحات حقوقی موارد افراز و به پاسخ پرسش های حقوقی شما عزیزان در خصوص قانون مربوطه می پردازدیم .
بخش اول؛ نحوه افراز و تفکیک املاک در دادگاه ها و ادارات ثبت
به موحب قانون ثبت ، دادگاه ها و ادارات ثبت قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده ی شهرها و حریم آنها ، باید نقشه تفکیکی را جهت تایید به شهرداری محل بفرستد و در صورت تایید ، اقدام به افراز یا تفکیک نماید و شهرداری ها مکلفند که ظرف دو ماه نسبت به آن کتبا اظهار نظر کنند و اگر ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری اظهارنظر ننمایند ادارت ثبت و دادگاه ها نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود .
توضیح اینکه مراحل افراز ساختمان های بدون سند رسمی با توجه به قانون خاص آن صورت می گیرد و برای افراز و فروش اموال مشاع اسناد عادی و رسمی خود تعجیل نداشته باشید و با راهنمایی های وکیل متخصص فروش مال مشاع گروه وکلای آریامهر نسبت به طرح دعوا اقدام بنمایید .
بخش دوم؛ تعریف تقسیم مال مشترک
همانطور که تا الان درباره دستور فروش برای ملک مشاع توضیح دادیم؛ تقسیم، اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن . مثلا هرگاه کسی فوت کند ترکه ی او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیرمنقول می شود و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شود نه افراز یا تفکیک .
الف : تعریف تفکیک در عرف ثبتی
عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر ، مثلا قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دو بیست متری تقسیم نمایند . اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می شود که آن زمین به قطعات دو بیست متری تفکیک شده است .
ب : افراز ملک مشاع
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان .
بین افراز و تفکیک تفاوت های بسیاری وجود دارد و وکیل فروش ملک مشاع با بررسی اسناد ، میزان سهم مالکین نوع دعوی قانونی را تشخیص می دهد و اقدام به ثبت دادخواست می نماید .
بخش سوم؛ نمونه پرسش و پاسخ ها در مورد فروش املاک مشاع
در ادامه موضوع دستور فروش برای ملک مشاع در این خصوص ممکن است سوالاتی پیش بیاید که در ذیل با هم مرور خواهیم کرد.
پرسش شماره ۱: با موضوع اختلاف نظر دادگاه عمومی و اداره ثبت در خصوص قابل افراز بودن ملک
خواهان درخواست افراز به اداره ثبت تسلیم میکند . اداره ثبت ملک را غیرقابل افراز اعلام می کند . ذی نفع از این تصمیم اداره ثبت به دادگاه عمومی اعتراض می نماید .دادگاه عمومی موصوف تصمیم رییس اداره ثبت را کان لم یکن توصیف می کند و این اداره را ملزم به افراز مجدد می نماید ، آیا عمل دادگاه عمومی قانونی است ؟ تکلیف چیست ؟
پاسخ : مطابق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب سال ۱۳۵۷ دادگاه به اعتراض شریک ملک مشاعی رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد . چنانچه دادگاه ملک را قابل افراز تشخیص دهد پس از اعمال مقررات حاکم بر موضوع باید حکم به افراز ملک مشاعی با تعیین قدرالسهم شرکا طبق نظر کارشناس مبتنی بر استعلام مقدماتی از شهرداری و استقراع سهام و ترجیحا تنظیم صورتمجلس با حضور نماینده ثبتی با توجه به پرونده ثبتی صادر کند و الزام اداره ثبت بر تقسیم و افراز ملک مغایر موازین قانونی است .
پرسش شماره ۲ : با موضوع صدور دستور فروش منزل مسکونی موروثی غیرقابل افراز با وجود توقیف بودن سهم الارث خوانده
خواهان ها به اسامی الف ، ب ، ج دادخواستی به طرفیت خوانده به نام “د” به خواسته صدور فروش یک باب منزل مسکونی موروثی به پلاک ثبتی مشخص تقدیم دادگاه می کند . منضمات و دلایل دادخواست نیز شامل رونوشت سند مالکیت ، رونوشت گواهینامه حصر وراثت و نیز تصمیم اداره ثبت محل دایر به غیرقابل افراز بودن ملک به لحاظ کثرت مالکین مشاعی و کوچک بودن ملک است . دادگاه پس از وصول دادخواست و طی تشریفات قانونی وضعیت ثبتی ملک را استعلام می کند و جوابیه اداره ثبت حاکی از توقیف بودن سهم الارث شخص خوانده به موجب سه نامه از واحد اجرای احکام مدنی دادگستری و یک نامه از اجرای ثبت محل می باشد .
با عنایت به مراتب مذکور تکلیف دادگاه چیست ؟
آیا صدور دستور فروش صورت قانونی دارد؟
آیا امکان صدور دستور فروش با رعایت حقوق اشخاص ذینفع ( توقیف کنندگان ملک ) وجود دارد ؟
پاسخ : مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ ، ملکی که به موجب تصمیم قطعی ، غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته خواهد شد و طبق تجویز ماده ۱۰ آیین نامه قانون مزبور ، وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه های عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد .
با این ترتیب در فرض سوال سهم شریکی که از طریق مراجع قانونی سهم الارث وی توقیف شده ، کماکان تا تعیین تکلیف قطعی در توقیف خواهد ماند . به عبارت دیگر وجه حاصله از فروش سهام توقیف شده ( سهم خوانده ) بازداشت خواهد شد .
مشاوره در مورد دستور فروش ملک مشاع
در پایان نظر به اینکه مرجع درخواست تفکیک اسناد و درخواست افراز ملک مشاع با توجه به اینکه عملیات ثبتی نسبت به پلاک ثبتی ملک خاتمه یافته باشد یا خیر و اینکه اسناد عادی یا به طور رسمی تنظیم شده باشد متفاوت است و نیاز به دانش حقوقی دارد لذا پیشنهاد می شود قبل از هر اقدامی جهت حفط حقوق قانونی خود از مشورت با گروه وکلای آریامهر متخصص در زمینه فروش املاک مشاعی و دستور فروش برای ملک مشاع بهره مند گردید .
درخواست مشاوره حقوقی رایگان
اطلاعات خود را از طریق فرم زیر ارسال کنید، با شما تماس میگیریم.
