الزام به تنظیم سند رسمی ملک و معامله زمین

الزام به تنظیم سند رسمی ملک و معامله زمین

۱.قانون ثبت از جهت ثبت معاملات غیرمنقول چه تاثیری بر قانون مدنی داشته است؟

۲.آیا ثبت شرط تحقق جزء سبب، یا شرط ترتب اثر عقد بیع است ؟ به عبارتی دیگر آیا ثبت جایگاه ثبوتی در معاملات غیرمنقول دارد ؟

۳.آیا ثبت جایگاه اثباتی در معاملات غیرمنقول دارد ؟

برخی ثبت و تنظیم سند رسمی را شرط صحت این نوع معامله (به معنی عام خود یعنی شرط تشکیل عقد بیع که در آن جزء زائد در کنار اجزاء دیگرسبب، عنوان جزء سبب را می گیرد می دانند و برای اثبات درستی نظر خود به دلایل زیر استناد می کنند:

الف) تفسیر قانونی :

شناسایی مالکیت شخص منتقل الیه نسبت به املاک ثبت شده در دفتر املاک از سوی دولت منوط به ثبت انتقال در دفتر مزبور است ( ماده ۲۲ قانون ثبت ) و واژه دولت در این ماده به مفهوم عام خود به کار رفته است و مترادف حاکمیت است و همه مقامات رسمی و قوای عمومی را در برمیگیرد. بنابراین مفاد ماده مزبور دلالت بر این دارد که حاکمیت ( دولت در مفهوم عام ) که به اراده حقوقی اشخاص اعتبار و اثرگذاری می بخشد ، اثرگذاری و اعتبار عمل حقوقی ناقل عین املاک ثبت شده را منوط به ثبت رسمی آن کرده است و تنظیم سند رسمی و حضور در دفترخانه مقدمه ی واجب ثبت انتقال در دفتر املاک ، به عنوان امری واجب و الزامی است

بنابراین نظر پذیرش سند عادی (قولنامه ) از سوی دادگاه ها برای اثبات و احراز بیع اموال غیرمنقول ثبت شده بر خلاف قاعده آمره ی مندرج در مواد ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت است.

ب) تفسیر غایی:

حکمت اجباری شدن ثبت املاک و تشریفات مربوط به خرید و فروش آنها، جلوگیری از وقوع معاملات معارض ، اعمال نظارت بر نقل و انتقال سرزمین ملی و نیز اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است و با نظم عمومی پیوند عمیقی دارد ، حال انکه رضایی بودن بیع اینگونه املاک و پذیرش سند عادی در مورد آنها مانع تحقق اهداف مزبور می گردد و نقض غرض قانونگذار را در پی خواهد داشت.

این دیدگاه ( ثبت سند به عنوان شرط تشکیل عقد بیع به طور کامل مخالف اصل رضایی بودن عقود و اصل حاکمیت اراده طرفین است.

در مورد اشکال فوق که در صدد حفظ اصولی مانند اصل حاکمیت اراده طرفین است، بایستی بیان داشت که در جامعه و دنیای کنونی که نیاز به سرعت و نظم و امنیت بیشتر احساس می شود تا با استناد به عقلانیت و خلاقیت که جای آن در عصرهایی بود که امکانات و مبادلات اطلاعاتی جامعه امروزی نبود.در عصر حاضر جوامع غربی ، بدون توجه به این اصل در صدد شکل گرایی در حقوق مدنی برای رسیدن به اهداف جامعه و مردم هستند.بنابراین به نظر بهتر باشد در حقوق ایران هم قوانین در راستای تامین نیازهای جامعه و مردم تفسیر شود تا اینکه سعی در حفظ اصول سنتی شود.

بر این اساس به نظر می آید با توجه به نص مواد ۲۲و ۴۸ قانون ثبت وو شرایط جامعه کنونی و هدف قانونگذار ما را به سوی پذیرش نظر اول یعنی شرطیت تنظیم سند رسمی در صحت بیع ام.ال غیرمنقول ثبت شده سوق می دهد زیرا موارد ذیل به وسیله سیستم ثبت املاک محقق می شود:

_جلوگیری از وقوع معاملات معارض و تضییع حقوق اشخاص خصوصی به واسطه این نوع معاملات

_اعمال نظارت بر نقل و انتقال زمین در راستای تامین مقاصد گوناگون سیاسی و اقتصادی

_اجرای قوانین مالیاتی و وصول هرچه کامل تر و دقیق تر درامدهای دولتیناشی از این قوانین

_لزوم اطلاع رسانی دقیق و کامل به طرفین معامله در خصوص جوانب گوناگون بیع اموال غیرمنقول که از مهم ترین و پر مخاطره ترین معاملات به شمار می آید.

_احراز شرایط اساسی صحت معاملات و معلوم کردن وضعیت مال غیر منقول مورد نظر از جهت مالکیت،توقیف و رهن ، قرار داشتن در طرح های شهرسازی

_اجرای مقررات شهری و شهرسازی

برای مثال ماده ۱۲ آیین نامه قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۷ مقرر می دارد :” کلیه مراجعی که به نحوی از انحاء در ارتباط با ارضی شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال ، صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند ، ملزم و موظفند قبل از هرگونه اقدامی بدوا نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آیین نامه ، نوع زمین مشخص و معین باشد.چنانکه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف مدت یکماه پاسخ استعلام مراجع مذکور در این ماده را ندهد ، مراجع مزبور می توانند راسا اقدام نمایند.با توجه به این ماده اجباری بودن انتقال رسمی و لزوم ثبت در دفاتر رسمی و دفتر املاک مهم ترین اهرم نظارت بر خرید و فروش زمین و تا حدودی حفظ کاربری های آن ها است و به همین دلیل قواعد مربوط به ثبت انتقال را باید مربوط به نظم عمومی دانست.

شیوع این نظر که قولنامه ی عادی زیر سرپوش “مبایعه نامه ” و ” سند بیع ” می تواند باعث انتقال ملک شود ، فلسفه ی همه این قواعد را بر هم می زند و نظم لازم در قوانین را از بین می برد ، علاوه بر این تاکنون اراضی بسیاری توسط اشخاص حقیقی و حقوقی به صورت غیر قانونی تفکیک و با اسناد عادی واگذار شده است ، دارندگان چنین اسنادی خود را مستحق دریافت پروانه ساختمانی و عمران و آبادانی زمین می دانند ولی شهرداری به موجب ماده ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت نمی تواند چنین ، اسنادی را مورد پذیرش قرار دهد.گاهی کثرت این اسناد و مراجعات وسیع سبب تسلیم شدن شهرداری می گردد به این ترتیب قسمتی از قواعد آمره مربوط به تفکیک اراضی و شهرسازی که مستقیما با نظم عمومی ارتباط دارد عقیم می ماند.

منبع : کتاب بازخوانی جایگاه ثبت در بیع اموال غیرمنقول.نویسنده :آقای امید محمدی